وجود مشروع عقاري تحت الإنشاء لا يجعل قيمته محسومة من وعاء الزكاة تلقائيًا. تختلف معالجة العقار المعد للبيع بعد إكماله عن مشروع البيع على الخارطة، كما تؤثر تكلفة المبيعات والتصنيف المحاسبي. هذا دليل للتحضير لعام 2027 وفق الأحكام المتاحة في 27 أكتوبر 2026.
العقارات تحت الإنشاء المعدة للبيع
تحسم قيمة العقارات المقرر بيعها بعد الانتهاء من إنشائها، ما لم تكن معروضة للبيع على حالتها الراهنة أو تجاوزت نسبة تكلفة المبيعات 25% سنويًا. وتحسب النسبة لكل مشروع على حدة، باستخدام تكلفة المبيعات لا أسعار البيع للعملاء.
المعادلة هي: قيمة الاستبعادات أو المبيعات بالتكلفة، مقسومة على مجموع رصيد أول المدة والإضافات خلال العام. فإذا كان المجموع 4 ملايين ريال والاستبعادات بالتكلفة مليونًا، تكون النسبة 25%؛ أما 1.04 مليون فتعطي 26% وتتجاوز الحد. هذه أمثلة حسابية لا تعفي من باقي شروط الحسم، وللهيئة مراجعة النسبة بحسب ظروف السوق.
التصنيف المتداول لا يحسم النتيجة وحده
تتضمن الضوابط تصنيف العقار ضمن الأصول غير المتداولة. لكن إذا صنف العقار المعد للبيع ضمن المخزون أو الأصول المتداولة وفق المعايير المحاسبية، يمكن حسمه عند تحقق بقية الضوابط مع إضافة ما يلزم من الالتزامات المتداولة وفق أحكام التنسيب.
عند حسم أصل متداول، تحسب نسبة الأصل المحسوم إلى إجمالي الأصول المتداولة، وتطبق على الالتزامات المتداولة، مع سقف لا يتجاوز قيمة الأصل المحسوم والقيود الأخرى للوعاء. لذلك لا تعرض الحسم كأنه تخفيض صافٍ دون مراجعة جانب الالتزامات.
معادلة مختلفة للبيع على الخارطة
لمشاريع البيع على الخارطة المرخصة من الجهة المختصة، يحسب المحسوم من رصيد المشروع في نهاية العام ناقصًا الإضافات عليه خلال العام، متى كانت النتيجة أكثر من صفر. وتطبق المعادلة لكل مشروع منفردًا، لا على محفظة المشاريع مجتمعة.
إذا توزع رصيد المشروع بين أصول متداولة وغير متداولة، يبدأ الحسم الناتج من الجزء غير المتداول، ثم يستكمل المتبقي من المتداول إن وجد. وتضاف مصادر أموال المشاريع وفق الأحكام العامة مع مراعاة التنسيب.
ملف الحساب قبل الإقرار
افصل أرصدة كل مشروع وإضافاته واستبعاداته بالتكلفة، وأرفق ما يثبت الترخيص والتصنيف والغرض من البيع. ولا تستخدم معادلة البيع على الخارطة لكل عقار تحت الإنشاء لمجرد تشابه الوصف؛ فلكل مسار شروطه ومدخلاته.
